La location-gérance, connue également sous le nom de gérance « libre », est une convention par laquelle le propriétaire d’un fonds artisanal, ou d’un fonds de commerce, en concède l’exploitation à une personne physique ou morale contre une rémunération appelée « redevance ».
La récente Loi dite « Grandguillaume », publiée le 30 décembre 2016, est venue modifier les dispositions relatives à l’exploitation du fonds dans les termes suivants :
« Art. L 3121-1-2 : Lorsqu’une même personne physique ou morale est titulaire d’une ou plusieurs autorisations de stationnement délivrées avant le 1er octobre 2014, l’exploitation peut en être assurée par des salariés ou par un locataire-gérant auquel la location de l’autorisation et du véhicule mentionné au même article L. 3121-1 a été concédée dans les conditions prévues aux articles L. 144-1 à L. 144-13 du code de commerce.
La réglementation de la location-gérance
Le statut de la location-gérance est d’ordre public et régi par les articles L.144-1 et suivants du Code du Commerce :
« Art. L 144-1 : Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre.
La notion de fonds de commerce ou d’établissement artisanal
Dans un avis du 12 novembre 2003, le Conseil d’Etat a estimé que : « il ne paraît pas possible d’admettre … la mise en gérance de la seule autorisation de stationnement, sans y inclure le véhicule spécialement équipé que la loi qualifie de taxi, auquel cette autorisation est liée et qui fait donc partie du fond ».
La jurisprudence est venue compléter cette notion de « fonds de commerce » puisqu’elle précise que » l’existence est appréciée lors de la conclusion du contrat »
N’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel.
La notion d’exploitation à « ses risques et périls »
La location-gérance opère une séparation stricte entre la propriété du fonds, qui continue à appartenir au loueur, et l’exploitation qui incombe au locataire-gérant.
Le locataire du fonds, comme tout locataire, doit payer le loyer stipulé – en pratique on parle plutôt de redevance– et jouir de la chose louée en « bon père de famille » : il doit respecter la destination de l’exploitation et en sauvegarder la substance.
Si le locataire-gérant a le droit d’exploiter librement le fonds qui lui est loué, il ne peut en aucun cas disposer librement des éléments de ce fonds (matériel d’exploitation, mobilier, enseigne, nom commercial, …), ni vendre du matériel faisant partie du fonds, ni remplacer l’enseigne ou modifier le nom commercial auquel est rattachée la clientèle sauf à ce que le contrat le prévoit expressément [« Art. 1103 Code Civil : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.]
Conséquences pour le loueur
Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
L’article 1684-3° du Code Général des Impôts stipule de son côté que “le propriétaire d’un fonds de commerce est solidairement responsable avec l’exploitant de cette entreprise des impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds » (impôts sur le revenu, cotisation foncière des entreprises, etc…).
L’épouse qui participe à l’exploitation de l’entreprise doit consentir expressément à la mise en location gérance de cette entreprise si celle-ci est un bien commun (L121-5 du code de commerce).
La loi Sapin 2 a supprimé la responsabilité solidaire du propriétaire d’un fonds de commerce en location-gérance avec le loueur concernant les impôts directs.
Le locataire-gérant n’est pas propriétaire du fonds. Par conséquent, s’il développe sa clientèle, il n’aura aucun droit sur elle. Il ne bénéficie pas de la propriété commerciale. A l’issue de la location-gérance, le locataire-gérant n’a droit à aucune indemnité.
Conséquences pour le locataire-gérant
En vertu de l’article R123-237 du code de commerce, le locataire doit notamment mentionner en tête de ses factures, notes de commande, tarifs, documents publicitaires, correspondances et récépissés concernant son activité, son numéro d’immatriculation ainsi que sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce.
Le locataire-gérant est tenu de garder le personnel du propriétaire du fonds (article L 1221-4 du code du travail).
Le droit de jouissance sur le fonds confère au locataire-gérant la propriété des bénéfices engendrés par l’exploitation.
Le locataire-gérant a la qualité d’artisan. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent.
CONSEQUENCES FISCALES DE LA LOCATION-GERANCE
Pour le loueur
La location-gérance est considérée comme un mode particulier d’exploitation d’une entreprise. L’exploitant n’est pas considéré fiscalement comme ayant cessé son entreprise. Par conséquent, il n’est pas procédé à l’imposition immédiate des bénéfices réalisés jusqu’au jour de la mise en gérance ni à l’imposition des plus-values. Il n’y a donc pas lieu de clôturer la comptabilité et de déposer les comptes dans un délai de 60 jours comme en cas de cessation d’activité.
Le loueur continue à tenir une comptabilité qui enregistre principalement l’amortissement du matériel et des machines et le loyer perçu.
► Imposition de la redevance (loyer)
La redevance (loyer) payée par le locataire-gérant au loueur personne physique (propriétaire du fonds) constitue un bénéfice taxable dans la catégorie des B.I.C. Les redevances perçues par des personnes physiques au titre de la location-gérance sont assimilées à des revenus du patrimoine pour l’application de la C.S.G. et des autres prélèvements sociaux.
► T. V. A.
La redevance est soumise à la TVA.
Pour le locataire-gérant
La redevance payée au loueur constitue une charge de l’entreprise déductible du bénéfice de l’entreprise.
CONSEQUENCES SOCIALES DE LA LOCATION-GERANCE
Aux termes de l’article L131-6 alinéa 3 du code de la sécurité sociale, le loueur qui continue à exercer une activité dans l’entreprise donnée en location-gérance, devra payer des cotisations de sécurité sociale ainsi que la C.S.G. et la C.R.D.S. sur la redevance perçue qui est considérée comme un revenu professionnel.
Les personnes qui ont mis leur fonds en location-gérance et n’y exercent plus aucune activité ne sont pas concernées par cette disposition.
LES FORMALITES A ACCOMPLIR
1° Rédaction de l’acte (Modèle de contrat de location-gérance) ; n’hésitez pas à vous faire assister par un professionnel.
2° Enregistement du contrat auprès de la Recette des Impôts
3° Publication de l’acte dans un journal habilité à recevoir les annonces légales (dans les 15 jours de l’acte).
3° Formalités pour le propriétaire du fonds :
- soit se faire radier du Registre des Métiers : cette radiation entraîne la radiation auprès des caisses sociales. Vous devez déclarer les revenus de location sur vos déclarations de revenus.
- soit demander une inscription modificative de l’activité auprès du C.F.E. de la Chambre des Métiers pour devenir « Loueur de fonds » immatriculé au R.C.S.
4° Immatriculation du locataire-gérant auprès du Centre de Formalités des Entreprises de la Chambre de Métiers du département.
